LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES DANS L'IMMOBILIER


  • Le métrage Loi Carrez :
  • Le vendeur d'un lot en copropriété doit indiquer à l'acquéreur la superficie du bien vendu. Certains lots sont exclus de cette obligation : les caves, les emplacements de parking, les garages et les lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés.

    En cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont inférieurs à 8 mètres carrés, il faut tenir compte de la superficie de l'ensemble de l'appartement, y compris des lots inférieurs à 8 mètres carrés.

    Le métrage conforme à la Loi Carrez doit être mentionné dans la promesse de vente et l'acte de vente, sous peine de nullité.

    Si l'acquéreur constate une différence de plus d'un vingtième (1 /20ème) soit 5%, entre la superficie énoncée et la superficie réelle, il dispose d'un délai d'un an (à compter du jour de la signature de l'acte de vente définitif) pour demander, en justice, une diminution du prix de vente.


  • L'amiante :
  • Le propriétaire doit fournir une attestation de présence ou non présence d'amiante à l'acquéreur. Le notaire demandera la production de ce certificat pour la signature de la promesse de vente.
    L'obligation de recherche concerne tous les biens bâtis (sauf ceux dont le permis de construire est postérieur au 1er juillet 1997), quelle que soit leur affectation (habitation, commerciale...). Pour un bien en copropriété, cette recherche doit être effectuée dans les parties communes et les parties privatives.

    En cas de présence d'amiante, le diagnostic doit faire apparaître l'état de conservation des matériaux et des produits.

    En fonction des résultats, son obligation varie d'un simple devoir de contrôle périodique de la conservation des éléments contenant de l'amiante, à l'exécution de travaux de suppression de l'amiante.

    En l'absence d'état annexé, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés.


  • La sécurité des piscines (déjà obligatoire) :
  • Depuis le 1er janvier 2004, les piscines privatives nouvellement construites, enterrées non closes et à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade.

    Le vendeur doit fournir au notaire, une copie de la note technique que le constructeur ou l'installateur lui a remise et qui indique le dispositif de sécurité retenu.

    Pour les piscines installées avant le 1er janvier 2004 : le propriétaire devra avoir équipé sa piscine d'un système de sécurité normalisé avant le 1er janvier 2006.


  • Les dispositifs de sécurité à votre disposition :
  •   - Alarmes de piscine
      - Clôture de piscine
      - Couverture de sécurité piscine


  • Diagnostic termites et autres insectes xylophages (déjà obligatoire) :
  • Tout propriétaire vendeur d'immeuble bâti ou non, situé dans une zone à risque déterminée par arrêté préfectoral, doit faire effectuer des recherches, portant sur la présence éventuelle de termites, capricornes...

    Le vendeur fournit à l'acquéreur un état parasitaire datant de moins de trois mois, lors de la signature de l'acte de vente.

    À compter de l'entrée en vigueur des dispositions concernant le diagnostic technique, l'information sera fournie dans la promesse de vente.

    À défaut d'avoir annexé l'état parasitaire, et en cas de présence de termites, l'acquéreur pourra agir en justice en garantie des vices cachés. En effet, dans ce cas, toute clause d'exonération du vendeur dans l'acte de vente serait nulle.


  • Diagnostic de performance énergétique (déjà obligatoire) :
  • Loi de simplification du droit en date du 9 décembre 2004)

    A compter du 1er juin 2006, l'acquéreur pourra demander au vendeur la production de ce diagnostic.

    Il devra contenir notamment :
      - la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation normale du bien,
      - des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique.

    Il n'aura qu'une valeur informative et sa durée de validité sera de 10 ans.
    En outre, le vendeur doit fournir deux autres types d'informations relatives à la sécurité des piscines et à la superficie du logement.


  • L'installation de gaz naturel :
  • Applicable au 1er novembre 2007

    Le diagnostic gaz est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel.

    Ce diagnostic porte sur l'état des appareils de chauffage et de production d'eau chaude, l'état de la tuyauterie et l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz. Il est précisé qu'il ne s'agit pas de mettre en conformité l'installation, mais de fournir un diagnostic nécessaire à l'établissement de l'acte de vente.

    En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du Code Civil ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.


  • LE DIAGNOSTIC IMMOBILIER POUR LES RISQUES TECHNOLOGIQUES ET NATURELS
  • Le vendeur d'un bien doit informer l'acquéreur de l'existence des risques, lorsque ce bien est situé :
    -  dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé ;
    -  ou dans une zone de sismicité définie par décret.

    Un état des risques devra être annexé à toute promesse de vente ou d'achat et à tout contrat constatant la vente.

    Le vendeur doit également avertir l'acquéreur des sinistres subis par l'immeuble pour lesquels il a reçu une indemnité d'assurance au titre des catastrophes naturelles de l'existence de cette installation. Lorsqu'une installation soumise à autorisation (installation classée) a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain doit informer l'acquéreur.


  • LE SATURNISME Le diagnostic plomb :
  • Tout vendeur d'un bien construit avant 1949, affecté en tout ou partie à l'habitation, et situé dans une zone à risque, doit faire réaliser un état des risques d'accessibilité au plomb dans les peintures. Cet état sera annexé à la promesse de vente ou au contrat de vente définitif.

    Il devra dater de moins d'un an au jour de la promesse ou du contrat de vente.

    À compter de l'entrée en vigueur des dispositions sur le diagnostic technique, si la concentration de plomb est inférieure aux seuils réglementaires, il ne sera plus nécessaire d'établir à nouveau un diagnostic lors d'une vente ultérieure.

    Les zones à risque sont déterminées par arrêté préfectoral.

    La loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, prévoit une modification de ces règles. Un décret reste en attente de publication.

    En absence d'état annexé, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés.

    La présence de plomb mentionnée dans l'état n'empêche pas la vente. Les parties devront déterminer, en cas de diagnostic positif, celle qui assumera la charge des travaux.

    En cas d'accessibilité au plomb, une copie devra être communiquée aux occupants du bien, à toute personne amenée à faire des travaux sur l'immeuble et au préfet.